Permis de louer
Chères Grassoises,
Chers Grassois,
Lutter contre l’habitat indigne est une exigence qui touche à la dignité humaine et qui renvoie à un droit fondamental des citoyens : celui de vivre dans un logement décent. Dans un contexte d’aggravation de la précarité, cette lutte constitue une priorité de l’action municipale.
Grasse est ainsi la première ville des Alpes-Maritimes à mettre en place le dispositif juridique du « Permis de Louer » créé par la Loi ALUR du 24 mars 2014. En complément des politiques publiques menées en faveur de la réhabilitation urbaine, la commune se dote de cet outil supplémentaire permettant d’exercer un contrôle des logements privés en amont des prises à bail, situés dans le périmètre du centre historique où l’habitat est vieillissant et parfois très dégradé. L’objectif visé est d’agir à l’encontre de propriétaires indélicats et de s’assurer que les logements mis en location
ne portent atteinte ni à la sécurité des occupants ni à leur santé.
À destination des bailleurs, la commune a édité ce guide pratique qui détaille la procédure à respecter et liste les obligations légales en la matière.
Bien fidèlement,
Jérôme VIAUD,
Maire de Grasse
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#1 - INTRODUCTION
Au 1er avril 2021, tous les logements du parc privé qui font l’objet d’une nouvelle mise en location, compris dans le secteur Centre-HISTORIQUE de Grasse sont concernés.
Cependant, il ne s’appliquera ni aux locations touristiques, ni aux baux commerciaux,
ni aux contrats renouvelés ou reconduits.
Cadre juridique
• La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite "Loi ALUR", et son décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d’autorisation préalable de mise en location, renforce la lutte contre l’habitat indigne, en permettant aux collectivités désireuses de mieux contrôler la qualité du parc locatif sur leur territoire.
• Par délibération le principe du permis de louer a été institué :
- Délibération Ville de Grasse - PDL
- Délibération CAPG - PADL
• Pour rappel, selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, "le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique et à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation".
Plus-values du PDL :
• Assurer un logement décent aux locataires.
• Lutter contre les marchands de sommeil.
• Améliorer le patrimoine et l’attractivité du centre historique.
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#2 - QUELS SECTEURS ?
Carte du périmètre de mise en œuvre du Permis de louer sur Grasse
Liste des rues du périmètre du permis de louer
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#3 - COMMENT FAIRE ?
À partir du 1er avril 2021, tout bailleur disposant d’un logement dans les zones désignées ci-dessus devra formuler une demande d’autorisation préalable de mise en location, au moins 1 mois avant toute première mise en location, ou au moins 1 mois avant le changement de locataire.
Etape 1 : Préparation du dossier
La demande d’autorisation préalable se fait par le biais du CERFA 15652*01 et devra être accompagnée de différents diagnostics techniques : (performance énergétique, plomb, électricité, gaz..)
Documents à fournir : Diagnostics
• https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R47394
• Retrouvez la liste des diagnostiqueurs agrées sur :
http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr.
◗ Le diagnostic plomb pour toute construction antérieure à 1949.
◗ Le diagnostic amiante pour toute construction antérieure à juillet 1997.
◗ Le diagnostic électrique pour les installations de plus de 15 ans.
◗ Le diagnostic gaz pour les installations de plus de 15 ans.
◗ Le diagnostic de performance énergétique.
◗ L’état des risques naturels et technologiques.
◗ Le mesurage de la super cie habitable (loi Boutin).
• Le projet de bail avec, si possible la composition familiale des occupants.
• Le plan et les photographies du logement.
• https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
Notice d’utilisation de la demande d’autorisation préalable de mise en location de logement :
https://www.formulaires.service-public.fr/gf/getNotice.do?cerfaNotice=52148&cerfaFormulaire=15652
Etape 2 : Envoi du dossier
Dépôt de la demande :
• Par courrier : Mairie de Grasse – Place du petit puy - BP12069 – 06131 Grasse Cedex
Un récépissé vous sera envoyé lors de la réception du dossier. Attention, le récépissé ne vaut pas autorisation.
- Si le dossier est complet : dans le mois qui suit l’accusé de réception, un agent du SCHS (Service Communal Hygiène Santé) organisera éventuellement une visite de contrôle et renseignera une grille de critères objectifs portant sur la sécurité et la salubrité du logement.
Au terme de la visite, la mairie rédigera un rapport de visite et formulera un avis (favorable / favorable sous réserve de travaux / défavorable).
Le cas échéant, il indiquera la nature des travaux ou aménagements recommandés / prescrits, pour satisfaire aux exigences de sécurité des occupants et de salubrité des logements.
- Si le dossier est incomplet : Le SCHS (Service Communal Hygiène Santé) vous enverra un courrier pour une demande de pièces complémentaires. Le propriétaire disposera d’un délai de 1 mois pour fournir les pièces manquantes. Passé ce délai, la demande sera refusée et le propriétaire se verra dans l’obligation de déposer une nouvelle demande.
Dans le mois qui suit l’accusé de réception, un agent du SCHS organisera éventuellement une visite de contrôle et renseignera une grille de critères objectifs portant sur la sécurité et la salubrité du logement.
Au terme de la visite, la mairie rédigera un rapport de visite et formulera un avis (favorable / favorable sous réserve de travaux / défavorable).
Le cas échéant, il indiquera la nature des travaux ou aménagements recommandés / prescrits, pour satisfaire aux exigences de sécurité des occupants et de salubrité des logements.
Etape 3 : Réponse du Service Communal d’Hygiène et de Santé
• A l’appui du rapport de visite et de l’avis du SCHS, la mairie prendra une décision (Autorisation / Autorisation sous réserve / ou Refus), par arrêté.
• La décision sera notifiée , par voie postale en recommandé avec accusé de réception, au propriétaire, au plus tard 1 mois après la réception du dossier complet.
- Si le bailleur reçoit une autorisation préalable, il pourra louer son logement.
- Si le bailleur ne reçoit pas de réponse dans le mois qui suit l’accusé de réception : il pourra aussi louer son logement, car l'autorisation sera tacite.
- Si le bailleur reçoit une autorisation sous réserve de travaux, dans ce cas les travaux devront être effectués sous 1 mois et si possible avant l’arrivée des occupants. Il faudra fournir les pièces justifiant que les travaux ont bien été réalisés (photos, factures…) et une contre-visite pourra être effectuée par un agent du SCHS.
- Une décision de refus sera prise si une mise en location porte atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. Cette décision sera assortie de la description des désordres constatés et de la prescription des travaux à mettre en œuvre pour y remédier. Enfin, pour pouvoir de nouveau louer son logement, une fois les travaux effectués, le bailleur devra redéposer une demande de mise en location.
Le propriétaire-bailleur a l’obligation de joindre, à son locataire, une copie de l’autorisation préalable au contrat de bail, délivrée par la mairie pour chaque nouvelle mise en location ou changement de locataire.
RAPPEL DE LA LOI : SANCTIONS ADMINISTRATIVES
Dans le cas d’une absence de dépôt de demande d’autorisation préalable de mise en location du logement, le propriétaire contrevenant peut se voir sanctionner d’une amende allant jusqu’à 5000€. En cas d’un nouveau manquement dans un délai de 3 ans, le montant maximal est porté à 15000€ (article L635-7 du code de la construction et de l’habitation). La procédure de mise en œuvre de ces amendes administratives sera réalisée par la Préfecture des Alpes-Maritimes.
Le produit de ces amendes sera versé à l’Agence nationale de l’Habitat (ANAH). Cet établissement public a pour mission d’améliorer le parc de logements privés existants. Il accorde en fonction des travaux envisagés des aides financières sous certaines conditions aux propriétaires, par la délégation des aides à la pierre confiée à la Communauté d'Agglomération du Pays de Grasse (CAPG).
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#4 - QUESTIONS – REPONSES : AIDE RAPIDE
• Dois-je déposer une demande d’autorisation de louer à chaque changement de locataire ?
Le permis de louer a une validité de deux ans. Tout changement de locataire durant cette période de validité ne nécessite pas de nouvelle demande. Passée la période de deux ans, et en cas de changement de locataire, le propriétaire devra déposer une nouvelle demande d’autorisation.
• Que dois-je faire en cas d’avenant au contrat de bail ?
Seule la mise en location ou un changement de locataire sont concernés. La reconduction, le renouvellement de location ou l’avenant au contrat de location ne sont pas soumis au Permis de Louer.
• En cas de changement de propriétaire, quelle démarche ?
- Une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire du logement (NB : une autorisation est valable deux ans).
- Ce transfert prend effet à compter du dépôt par le nouveau propriétaire, auprès de la mairie, d’une déclaration de transfert, sous réserve de l’accord du bénéficiaire initial de l’autorisation
- La déclaration de transfert est établie à l’aide du formulaire CERFA n°15663*01 à retourner en mairie.
• Mon logement est géré par une agence immobilière, qui doit se charger d’effectuer cette demande ?
Les agences immobilières prennent en charge cette procédure. Il est conseillé de vous rapprocher de votre agence immobilière afin de vérifier les clauses du mandat.
• Les locations aux étudiants sont-elles concernées ?
Le permis de louer s'applique pour toute location en tant que résidence principale (en matière de location, et notamment pour l'application de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an par le locataire). Les baux de logements meublés peuvent être réduits à 9 mois minimum pour les étudiants. Une demande d'autorisation de louer doit aussi être déposée pour les locations à destination des étudiants.
• Quel (s) effet (s) sur le bail en cas de mise en location sans autorisation ?
La mise en location de locaux à usage d'habitation par un bailleur, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.
• Si je ne loue pas mon logement tout de suite ?
L’autorisation devient caduque si le logement n’est pas loué deux ans après la date d’autorisation.
• Le produit des amendes sera reversé directement à l’ANAH. Concrètement pour quoi faire ?
L’Agence Nationale de l’Habitat peut aider les propriétaires bailleurs à rénover leurs logements destinés à la location sous certaines conditions. Dans le cadre de travaux de rénovation énergétique ou de travaux plus lourds, vous pouvez bénéficier d'aides financières de l'Anah pour les réaliser et obtenir une déduction fiscale importante sur vos revenus fonciers bruts. En contrepartie, vous vous engagez à proposer votre bien à un loyer abordable à des locataires de ressources modestes.
Renseignements sur les aides allouées pour accompagner à la rénovation :
SPL PAYS DE GRASSE
DÉVELOPPEMENT
Tél. 04 97 05 57 59
iblardone@pgdeveloppement.fr
Pour plus d’informations sur les aides aux propriétaires occupants :
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#5 - DOCUMENTS CONSULTABLES EN LIGNE
Mode d'emploi - Permis de louer (en feuilletage et téléchargement)
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